Die geheim beratenen Daten des neuen Mietspiegels wurden nicht nur in einer Begleitgruppe aus Vermieter und-Mieterorganisationen, sondern auch im Bau- wie Haupt- und Finanzausschuß nicht öffentlich diskutiert.
Präsentiert wird in der PM vom 4.12.24 der Verwaltung, das Ergebnis wie folgt:
„Die neu ermittelte durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete aller Wohnungen – unabhängig von Wohnfläche, Baujahr und sonstigen Wohnwertmerkmalen – liegt nach der Neuerhebung für den Mietspiegel 2025/2026 bei 10,81 Euro pro Quadratmeter. Bei der Erhebung 2020 für den Mietspiegel 2021/2022 lag sie bei 9,79 Europro Quadratmeter, bei der Fortschreibung des Zahlenwerks von2023/24 bei 10,01 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg in vier Jahren von insgesamt 10,4 Prozent oder einer durchschnittlichen Steigerung von rund 2,5 Prozent pro Jahr seit der Erhebung im Jahr 2020.“
Dabei ist aber festzustellen, dass 80cent/qm auf die letzten zwei Jahre entfallen
Die Vorlage hält im wesentlichen an Altbekannten fest:
*1.339 Mieterhaushaltsbefragungen stehen 1.748 von privaten Vermietern, wie institutionellen Shareholdern gegenüber. In welchem weiteren Verhältnis sie in die Regressionsrechnung zur Netto-Durchschnittskaltmiete eingehen – sowohl auf Vermieter wie Mieterseite – ob sich dabei die Ungleichverteilung erhöht oder mindert – bleibt völlig intransparent. Genauso wie die Behauptung es wäre flächendeckend – über die ganze Stadt - die Daten eingeflossen (von wem? Wie?)
* Nur preislich geänderte – steigende - Mietverhältnisse gehen (gesetzlich)ein. Sozial preislich gebundene auch nicht .
* Viele der erhobene Daten – die von interessierten Seite eingebracht wurden - sind erkennbar nicht in die Preisbildung des Freiburger Vermietermarktes eingeflossen bzw. als Aufpreise ausweisbar! Weil nicht messbar, sind sie auch für Miet-Spannenkorrekturen irrelevant! Anlage Anlage 6 Seite1
Anlage 6 Mietpreisspannenrelvanz.pdf ;
* Nur ein kleiner Teil von Wohnwertmerkmalen kann noch in die Mietpreisspanne, die von 16 auf 20% gestiegen ist (wegen einer breiteren Streuung jenseits der 2/3 aller, die umfasst sein müssen?) aufpreislich bzw. preislich reduzierend eingebracht werden Anlage Seite Anlage 6 Mietpreisspannenrelvanz.pdf;
* wesentliche Aufpreise der Basismieten ergeben sich folglich jetzt aus Voll - oder Teilmodernisierungen – Achtung: bloße Reparaturen und Instandhaltung dürfen nicht angerechnet werden! Dies Teil-Vollsan-/modern/isierung sind jeweils unterteilt nach ab 1996/2021 (+5% /11% Teil und ab 2021 +16 oder21%.) Anlage Anlage 2 Auschläge Modernisierung Voll_teil2.pdf;
* wesentliche Abschläge von der Netto-Basismiete im Rahmen ergeben sich aus den Lageklassen (Anlage Karte oben ).(Anlage Anlage 4 Lageklassen.pdf In geringen Umfang können sie sich auch bei Substandards im Rahmen der Mietpreisspannen bis zu 20 % ergeben (s.o.).,
* Nach wie vor gibt es ein Katalog der Aufschlägen, die teilweise aber mit Teilmodernisierung übereinstimmen und nicht gedoppelt werden dürfen. Oder Abschläge mit Substandards mit Mietspiegel Relevanz Anlage 3 ZU-Ab Wohnmerkmale.pdf
Endlich hat sich Freiburg auch von der die Vermietermacht stärkenden, alleinigen Darstellung der jeweiligen Netto-Basis-Kaltmiete je qm ausschließlich nach Wohnungsflächengrößen verabschiedet und folgt der gesetzlichen Empfehlung sie auch in Abhängigkeit von der Altersklasse der Wohnung zu erfassen ud dzustellen. Die Absurditäten der Preisbildung bei alten, aber großen Wohnungen vor 1917 und nach 1978 treten damit noch krasser hervor. Anlage 1
Erstmalig erfasst wurden auch Wohnungen bei Ein- und Zweifamilienhäuser, die abgeschlossene Mietwohnungen anbieten, ohne das dies jetzt in den Mietspiegel einging, Ob dies beim künftigen Mietspiegel, der 2028 erhoben wird, Auswirkungen hat, bleibt abzuwarten. (kmm)