(kmm) Bereits 2013 hatte der Gemeinderat im Zuge des Handlungsprogramm Wohnen beschlossen, mit 4,66 Millionen €, die an die FSB bereits gezahlt wurden, von 421 Wohnungen, deren soziale Bindungen (und damit auch die von Satzungsmiete 25 % unter jeweiligen Mietspiegelpreisen) zwischen 2013 und 2017 auslaufen, die auslaufenden Belegungsbindungen für magere 5 Jahre zu verlängern. Für 96 dieser 421 Wohnungen sind seither Mittel von der FSB in Anspruch genommen worden. Der Gemeinderat lehnte auf Vorschlag seiner Wohnungstochter FSB jedoch eine Inanspruchnahme des Landeswohnungsprogrammes seiner Zeit ab. Dieses setzte neben einer Verbilligung von 33% unter den jeweiligen Vergleichsmieten des Mietspiegels allerdings auch voraus, daß die Wohnungen frei sind.
Mit dem neuen Landesprogramm fällt jetzt letzere Bedingung. So sind die Förderungen von 461 €/qm bei einer 15 Jahre Belegunsgbindungverlängerung und 638€/ qm bei 25 Jahren schlagartig lukrativ.
Die FSB hat nun ihre 1051 Wohnungen, deren Belegungsbindungen bis zum 31.12.2024 auslaufen, gecheckt. Heraus gekommen ist dabei auch, in wieviel Wohnungen die Mieter die individuellen Voraussetzungen - Einkommensgrenzen des Wohnungs-Bindungsgesetz - auch überschreiten.
In einem 1. Schritt wurden 163 Wohnungen im Drachenweg (Mooswald an der Breisacher Bahnstrecke vis avis 11.(IT)Fakultät) für Abriss und Neubau mit sozialen Bindungen ausgesondert. (Bei Wohnungen am Tennbacher Hof bestehen ohnehin Belegungsabsprachen mit der AWO, die neu zuverhandeln sind ) Ziel sei, die Anzahl der neugebauten Wohnungen zu Verdoppeln - Alle Neubauwohnungen sollen sozialgebunden sein. Die Stadt soll dafür ab 2017 2,7 Mio. € (siehe unten Deltaberechnung!) in drei Jahren als Kapitalaufstockung zahlen,
In einem 2. Schritt wurden die verblieben 839 Wohnungen (darunter auch die 421 in der geplanten gemeinderätlichen Förderung von 2013!) geprüft auf ihre Subjekt/Objekt-Fördereigenschaften der Förderprogramme der Vergangenheit. Danach sind bei 393 von 438 Wohnungen der gemischten Subjekt/Objekt Förderung die Fördervorausetzung des aktuellen Landesprogramm für 15/25 jährige Bindungsverlängerung bei Auslaufen der Bindungen problemlos gegeben.
Bei den 630 Wohnungen mit reiner Objektfördeurng sind aber nur bei 140 Wohnungen, die von den Mietern zu erfüllenden Einkommensgrenzen gewahrt. (M.a.W.fehlen dort perspektivisch die Voraussetzungen für fortgesetzte Belegungsbindungen beim Zeitpunkt des Auslaufens)
Insgesamt würde sich also die Anzahl der in das Landesprogramm aufnehmbaren Wohnungen nur auf 532 erhöhen und falls in den Wohnungen die neuen Grenzen des Wohngeldgesetz ab 1.1.2016 zur Anwendung kämen ggf. um weitere 150 Wohnungen erhöhen.
Zunächst also nur eine bescheidene Steigerung der schon von dem Gemeinderatsbeschluss 2013 421 Wohnungen um 111 zusätzlich. Da aber diese alle jetzt auch 15 Jahre laufen sollen, jedoch ein Fortschritt.
Dies führt dann zu einer Wirtschaftlichkeits-Berechnung der FSB im 3. Schritt
Das Förderprogramm 2015/2016 sieht eine Förderung von 461€/qm bei Verlängerung um 15 Jahre also 2,56€/qm/Monat vor! Die Mieten können in der Laufzeit erhöht werden , müssen aber immer um 33% unter den vergleichbaren Mietspiegelmieten bleiben. Zunächst bedeutet dies also eine Mietsenkung von 25 % der Mietspiegel-Vergleichmieten runter auf 33% unterhalb des vergleichsmietenniveau.
Die FSB hat für die 532 Wohnungen berechnet, das unter der Annnahme von 2% jährlicher Mietspiegelsteigerung und 15 Jahren sie 20.7 Mio € bräuchte, um die Diffenz zu den jeweiligen Marktmieten des Mietspiegels (bei Kappung auf jährlich 5% Mieterhöhungsfreiheit =15% in 3 Jahren) nach dem neuen Bundesgesetz auszugleichen.
Die Förderung bringt 17,8 Mio € (aber vorweg!). Bleiben 2,9 Mio € die die Stadt zahlen will und von der FSB als Kapitalaufstockung für den Neubau am Drachenweg verwendet wird.
Als unwirtschaftlich bezeichnet die FSB eine Belegungsbindung von 25 Jahren, da die 638 €/qm vorneweg Förderung nur ein Zuschuss 2,13 €/qm/Monat in den 25 Jahren erbrächte - also 43 cent je qm/Monat weniger. Die Stadt müsste folglich statt 2,9 Mio€ zu zu schiessen, 4,98 Mio aufbringen um das Delta am Anfang auszugleichen.
Durchaus ein Ziel für das Mensch streiten könnte, das aber die Grünen in Ihrer Haushaltsrede wie PM für mangelnd zielgenau deklarierten, weil keine neuen zusätzlichen Wohnungen gebaut werden. Als ob es in Freiburg nicht längst gerade im Bestand an preisgünstigen Wohnungen massig fehlen würde!
Da von den 421 Wohnungen, für die der Gemeinderat schon knapp 5 MIo an die FSB überweisen hat, erst für 96 Wohnungen Belegungsbindungverlängerungen von 5 Jahren in Anspruch genommen wurden, wird hier bei Ablauf um weitere 10 Jahre verlängert werden. Die anderen 325 werden aber vollständig ins Landesprogramm angemeldet. Die verbleibende Summe der schon ausgezahlten Förderung soll verwendet werden, um bis zu 150 weiteren der 839 Wohnungen des 1. Schritt zusätzlich zu den ausgewählten 532 Wohnungen in das Landesprogramm aufzunehmen, wenn die Einkommenverhältnisse der Bestandmieterinnen bei Ablauf stimmen.
Die Stadtverwaltung macht für den Haushalt 2017/2018 allen Wohnungsgenossenschaften und Bestandsinhabenden von Belegungsrechten, bei denen zusätzlich immerhin 2.301 gebundene Wohnungen, deren Bindung bis 2024 ausläuft, im Bestand sind, ein Angebot. (Der Gesamtbestand der gebundenen Wohnungen beläuft sich in Freiburg 2014 auf wohl über 13.000 incl . ca. 760 selbstgenutzte, gebundene Eigentumswohnungen) Sie sollen im Fall der Aufnahme in das Landeswohnungsförderungsprogramm die gleichen Zuschusskonditionen gewährt bekommen.
Zwei von drei angeschriebenen Trägern haben bereits positiv reagiert.
(kmm)
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